当家庭与财产发生冲突：法庭判定26处房产的实益所有权和推定信托

家庭财产纠纷往往充满情感纠葛，难以厘清或解决，新加坡高等法院普通庭在 Jenny Prawesti 诉 Sauw Tjiauw Koe [2025] SGHC 209（“Jenny Prawesti案”）的近期判决即体现了这一点。

Jenny Prawesti案的争议源于一对母女之间关于新加坡26处房产所有权的纠纷。纠纷的核心问题看似简单，实则不然：当房产以多位家庭成员的名义购买时，谁才是房产的实益所有人？

新加坡高等法院法庭的判决为如何解决此类纠纷提供了重要的范例和理据，值得所有家事或信托从业人员仔细研读。

被告（“母亲”）由新加坡立杰律师事务所的Adrian Wong律师（争议解决业务部主管）、Ang Leong Hao律师（商业诉讼业务部合伙人）和Sia Bao Huei律师（商业诉讼业务部律师）代理，并成功获得了对被告有利的结果。

背景事实

原告（“女儿”）和被告（“母亲”）同属一个印尼华人家庭，原籍印尼。1986年前后，母亲带着包括女儿在内的三名子女移居新加坡。1987年至2000年，母亲每月从丈夫处获得约10万美元的生活费以维持家庭生计。2000年起，生活费增至每周4.7万美元。

自90年代末起，母亲开始大量投资新加坡房产。截至2002年，母亲以个人名义购买了9处房产。 2002年，母亲开始以自己、女儿和/或她的小儿子（“儿子”）的名义在新加坡投资房产。

2002年至2012年间，该家庭共购置了26处新加坡房产（“26处房产”），具体如下：

• 先得坊房产（2002年购入）：该房产登记在母亲和女儿名下，属共同共有。

• 24处房产（于2005年至2007年间购入）：这些房产的登记方式随机，没有任何明显的规律或逻辑。这24处房产中的大部分登记为按份共有，母亲持有90%，女儿和儿子分别持有其余1%和9%。少数房产并未采用按份共有形式，而是登记为三人共同共有。

• 夏威夷大厦房产（购于2012年）：该房产登记在儿子和女儿名下，属共同共有。

女儿签署了四份授权委托书（“POA”）， 授权母亲代为购置新加坡房产，产权可登记为与他人共同共有，亦可仅登记于女儿名下。母亲使用这些授权委托书对26处房产中的部分房产进行管理和再融资。母亲还签署了一份赔偿保证书（“LOI”），保证女儿免于承担以女儿名义购买的房产的所有损失。

女儿在诉讼中主张其对涉案26处房产各享有50%的实际权益，并请求母亲就相关交易及收益作出账目交代。其依据为：母亲在购置“先得坊房产”时曾表示双方日后将共同置业并按平等份额享有权益（“所称承诺”）。女儿据此主张双方就涉案房产成立共同意图推定信托（”CICT“），从而应确认其各占50%的受益份额。

母亲否认曾作出前述“所称承诺”，并在反诉中主张：涉案26处房产虽登记在女儿名下（亦包括儿子名下，视情况而定），但女儿（及/或儿子）仅系以受托人身份代其持有名义产权，相关房产的实益权益应归母亲所有。母亲称，她始终对这26处房产拥有完全控制权，将房产登记于子女名下，系出于便利及/或便于其协助管理房产投资之目的。母亲进一步主张，她独自承担了这26处房产的所有出资责任。基于上述事实，母亲基于明示信托、共同意图推定信托和/或返还信托展开其反诉。此外，母亲亦向女儿追索“夏威夷大厦房产”的租金收益。

除上述26处房产外，母亲还设立了一家公司（“ST旅行社”），女儿持有该公司1%的股份（“股份”）。母亲称女儿以信托方式为她持有股份，而女儿则称这些股份是母亲赠予她的，作为她同意为ST旅行社工作并管理公司的对价。

财产的实益所有权

法庭指出，赔偿保证书既未体现设立明示信托的明确意思表示，亦未将信托财产予以特定化，故不构成明示信托。该文件由母亲单方签署，不能证明女儿曾就其名下权益设立信托；且文件亦未指明任何受该信托约束的具体财产。

至于双方当事人提出的共同意图推定信托的争议，法庭认为，母亲和女儿双方均缺乏充分证据证明存在明确的共同意图。

1. 关于女儿的陈述，法庭注意到，女儿在对母亲提起诉讼约一年半后才提出“所称承诺”的存在。法庭还注意到，女儿的陈述在诉讼过程中有所变化，最终认定女儿并未证明所称承诺。

2. 关于母亲的陈述，法庭认为她“借用”女儿名字的理由也不够充分。

法庭随后审议是否存在推定共同意图，从而构成共同意图推定信托或返还信托。

1. 先得坊房产：法庭认定双方的出资额几乎相等。基于此，实益权益与权益登记相符。然而，女儿要求母亲交出其应得的租金份额是不公平的。根据女儿自己的陈述，她同意母亲保留租金收入，原因在于母亲负责支付与先得坊房产相关的抵押贷款和其他费用。自2002年购置先得坊房产以来，女儿从未要求母亲向她支付租金收入。

2. 其余25处房产：法庭认定，对于其余25处房产，存在有利于母亲的推定共同意图信托。这是因为母亲在没有女儿协助的情况下购买了这些房产，并对这些房产保持着单方面且绝对的控制权。法庭还认定，赔偿保证书是有利于母亲的有力证据：母亲在其中承诺，就购置房产可能产生的相关损失或责任由其承担。此外，法庭亦采纳母亲关于其未将自身登记为夏威夷大厦房产所有人的解释，即其意在观察女儿与儿子是否能够独立管理一项房产投资。然而，庭审中出现的证据显示，银行有时会从女儿的个人银行账户中扣除款项用于偿还按揭贷款，因此法庭判令母亲向女儿偿还这些款项。

同理，就其余25处房产亦成立返还信托，实益权益归母亲。

股份的实益所有权

法庭采纳了女儿的证词，即这些股份是她为ST旅行社工作而获得的。在母女之间，适用推定赠与原则，即推定这些股份是赠与，实益所有权归女儿所有。

结语

法庭的判决为家事和信托从业人员提供了关于财产在多个家庭成员名下登记时如何确定实益所有权的实用指导。如当事人计划设立明示信托，应在书面信托契约或信托声明中明确表明设立信托的意图，并列明信托财产。律师还应建议其客户妥善保存与付款（包括付款人）、抵押和财产出售有关的所有文件记录。